Już jest wybrane to wymarzone mieszkanie. Lokalizacja, układ i cena się zgadza więc przychodzi czas na podpisanie umowy z deweloperem. Jednak czy na pewno? Czy wystarczy po prostu podpisać umowę u notariusza, aby mieć pewność, że wszystkie jej zapisy są dla Ciebie korzystne? Czy ustawa deweloperska zabezpiecza Ciebie i Twoje pieniądze całkowicie? Zapraszam do lektury dzisiejszego posta.
etap wyboru mieszkania
To dobry moment, aby przed podpisaniem umowy:
- SPRAWDZIĆ DEWELOPERA
W tej kwestii Internet jest bardzo przyjazny i wystarczy na początek „wygooglować” swojego dewelopera- jakie ma realizacje, opinie (w szczególności jeśli są negatywne). Warto zorientować się jaka jest forma prawna danego dewelopera, bo to świadczy o jego stabilności.
Niestety bardzo często można zauważyć, że im większy deweloper tym mniej jest przychylny dla swoich klientów w kwestii pytań dotyczących aspektów prawnych czy technicznych (ma przygotowane wszystkie odpowiedzi korzystne pod swoim kątem).
2. OKREŚLIĆ SYTUACJĘ PRAWNĄ NIERUCHOMOŚCI
Tutaj potrzebne jest zajrzenie do Księgi Wieczystej Dział III (Dział roszczeń osób trzecich ) oraz Dział IV (hipoteka).
3. PROSPEKT INFORMACYJNY I STANDARD MIESZKANIA
To są dwa obowiązkowe dokumenty jakie musi Ci dostarczyć deweloper przed podpisaniem umowy (gwarantuje to Ustawa Deweloperska z dnia 20 maja 2021 roku). Prospekt ten jest podstawą zapisów umowy jaka będzie Cię obowiązywać. Daje Ci gwarancję z czego deweloper musi się wywiązać. To właśnie w tym prospekcie znajdziesz informacje o samym deweloperze jak i numerze księgi wieczystej. Jest tam pozwolenie na budowę wraz z jego numerem, planowany termin zakończenia prac czy informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Bardzo ważnym elementem jest standard mieszkania, który daje Tobie niezwykle ważne informacje techniczne- w szczególności zwróć uwagę na Instalacje, stolarkę, ocieplenie budynku i dachu oraz konstrukcje. Gdy planujesz zakup mieszkania o „szumnej” nazwie np. apartament zwróć koniecznie uwagę na standard, bo bywa tragiczny. Często dane mieszkanie z apartamentem nie ma nic wspólnego.
4. PRZESŁANIE DO WERYFIKACJI UMOWY Z DEWELOPEREM
To bardzo ważny element, aby dokładnie przestudiować zapisy umowy do którego Cię zachęcam.
Jeśli temat Cię zainteresował zapraszam do mojego Liva z prawniczką Elżbietą Kruszyńską:
JAK WŁAŚCIWIE ZABEZPIECZA CIĘ USTAWA DEWELOPERSKA?
Być może pamiętasz głośne sytuacje sprzed laty (przed rokiem 2011), gdzie bardzo dużo osób zostało oszukanych przez dewelopera. Kupowali mieszkania na etapie dziury w ziemi, deweloper ogłaszał upadłość i zostawali bez mieszkania, pieniędzy i z kredytem do spłaty.
Ilość tych sytuacji sprawiła, że powstała w 2011 roku Ustawa Deweloperska. Obecnie obowiązuje ta z dnia 21 maja 2021 roku.
Ustawa wprowadziła między innymi rachunek powierniczy (każdy nabywca mieszkania ma swój własny rachunek), który dedykowany jest spłacie kredytu dewelopera w zakresie konkretnie Twojego mieszkania. W przypadku ewentualnej upadłości dewelopera pula Twoich pieniędzy nie wchodzi do upadłości.
JAKA JEST ROLA NATORIUSZA PRZY PODPISYWANIU UMOWY Z DEWELOPEREM?
Wiele osób uważa, że podpisywanie umowy z deweloperem w obecności Notariusza daje gwarancje bezpieczeństwa i poprawności zapisów umowy. I tak, zgadza się udział Notariusza jest bardzo ważny, dba on aby umowa została wpisana do Księgi Wieczystej działu III i tym samym gwarantuje Ci jako kupującemu przeniesienie praw własności na Ciebie.
Notariusz jest osobą zaufania publicznego, która nie jest reprezentantem żadnej ze Stron podpisywanej umowy. Rolą notariusza jest potwierdzenie tożsamości Stron oraz stanu prawnego nieruchomości, a także generalne sprawdzenie zgodności umowy z obowiązującymi przepisami.
Notariusz nie ma jednak obowiązku wnikania w kwestie negocjacyjne postanowień umowy, które są dla kupującego niekorzystane i nie ma obowiązku stać na straży równości praw i obowiązków Stron.
Mówiąc w skrócie- tam gdzie przepisy na to pozwalają (nie zabraniają), aby wprowadzić postanowienia korzystniejsze dla dewelopera tam kończy się zakres działania notariusza i jesteś zdany sam na siebie. Na przykład dotyczy to zapisów rękojmi i gwarancji deweloperskiej.
DLACZEGO WARTO PRZED PODPISANIEM UMOWY Z DEWELOPEREM DOKONAĆ ANALIZY?
Zobaczmy to na przykładzie zapisów ustalonych przez dewelopera, które nie są sprzeczne z Ustawą deweloperską, ale już z Twoimi dobrami tak. (Są to zapisy pochodzące z różnych umów deweloperskich)
Na przykład zapis dotyczący naprawy usterek gwarancyjnych, który mówi, że dokonywane są one tylko raz w roku we wrześniu. Załóżmy, że w listopadzie gdy zaczyna robić się już naprawdę zimno odkrywasz, że Twoje okno w salonie jest bardzo nieszczelne. Zgłaszasz to do dewelopera i okazuje się, że za rok we wrześniu Ci to naprawi. Czyli przez całą zimą będziesz żyć w nieszczelnym mieszkaniu, płacić większe rachunki za ogrzewanie lub poniesiesz koszty związane z wynajęciem na własną rękę kogoś kto naprawi Ci tą usterkę szybciej, przed zimą.
Kolejny zapis dotyczy wydania kluczy dopiero wtedy gdy nie będą zgłoszone żadne usterki co ma na celu zmobilizowanie nabywcy, aby machnął ręką na te usterki, bo przecież zależy mu na jak najszybszym wejściu ekipy wykończeniowej.
Inne zapisy mogą pozwalać deweloperowi bez końca przesuwać datę odbioru mieszkania, gdzie Tobie tak naprawdę zależy na najszybszym terminie.
dwa przykładowe zapisy znalezione przez prawnika
” Deweloper może zainstalować na dachu bądź elewacji budynku nowe napisy reklamowe na co nabywca wyraża zgodę. Deweloperowi przypisuje prawo nieodpłatnego wykorzystania części wspólnych i nieodpłatnego wykorzystania prądu na czas nieokreślony„
Czyli bardzo prosto tłumacząc zgadzasz się jako kupujący na darmową reklamę dewelopera na Twoim budynku płacąc za to rachunki za prąd.
„Kupujący wyraża zgodę, aby Zarządcą Wspólnoty nieruchomości do dnia X.X.XXXX była firma (X) wskazana przez dewelopera” (w domyśle bardzo często firma w układzie z deweloperem).
Czyli Ty będziesz płacić swoje pieniądze firmie, której kompletnie nie znasz, nie wiesz jak pozycjonuje się na rynku, za jaką kwotę, ale jesteś zobligowany umową.
DLACZEGO WARTO PRZED PODPISANIEM PODDAĆ ANALIZIE UMOWĘ Z DEWELOPEREM PRAWNIKOWI?
Odpowiadając jednym zdaniem: bo jak wszystko co związane z zakupem i urządzaniem mieszkania chodzi o Twoje pieniądze
Pamiętaj, że dla dewelopera idealnym klientem jest ten który nic nie wie, o nic nie pyta, jest nieświadomy.
A prawnik wie choćby o istnieniu Rejestru Klauzul Niedozwolonych (rejestr ten dotyczy wszystkich branż), gdzie można zgłosić niekorzystny dla kupującego zapis i w wyniku tej procedury Deweloper może otrzymać bardzo wysoką karę.
Wskazanych wyżej kilka zapisów pokazuje, że deweloper ma szerokie pole możliwości uwzględnienia zapisów zgodnych z Ustawą Deweloperską i jednocześnie bardzo niekorzystnych dla Ciebie. A takich zapisów może być dużo, dużo więcej- tutaj jest pełna dowolność i kreatywność dewelopera.
Jeżeli chcesz sprawdzić jak wyglądają zapisy Twojej umowy z deweloperem to zapraszam Cię do Analizy wykonanej przez prawniczkę z którą współpracuję.
ANALIZA UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Wykonana przez Elżbietę Kruszyńską
Ela jest prawniczką z zakresu prawa i realizacji kontraktów budowlanych. 15 lat doświadczenia w branży budowlanej.